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Le point sur le nouvel impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Le nouvel impôt sur la fortune immobilière entre en vigueur au 1er janvier 2018 et remplace le fameux ISF (Impôt de solidarité sur la Fortune), lequel a été supprimé.

 

 

L'IFI c'est quoi ?

 

À compter du 1er janvier 2018, l'ISF est supprimé. Ce dernier avait pour vocation de taxer les contribuables ayant un patrimoine, tout actif confondu (immeubles et parts de sociétés immobilières, comptes bancaires, assurances-vies, œuvres d'art, voitures, valeurs mobilières et titres de placement...), supérieur à 1 300 000 euros. 

 

Comme annoncé lors de sa campagne présidentielle, cet impôt, considéré comme étant à l'origine de la fuite des investisseurs vers d'autres horizons à fiscalité plus clémente, a été supprimé par la loi de finances pour 2018. 

 

L'objectif de la réforme est d'alléger la fiscalité pesant sur les patrimoines importants et inciter ces derniers à investir leur argent dans l'économie réelle... D'où une suppression de l'ISF pour les biens meubles mais un maintien de taxation des biens immeubles, considérés comme improductifs, sous le nom d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). 

 

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est calqué sur le modèle de l'ISF, mais cet impôt a pour vocation de taxer le seul patrimoine immobilier des contribuables dès lors que ce dernier excède 1 300 000€

 

Sortent donc de toute taxation sur le patrimoine, les actifs autres qu'immobiliers telles que notamment les actions et parts sociales détenues dans les sociétés, les sommes inscrites au crédit d'un compte-courant d'associé, et de manière générale tout bien meuble, même non productifs (yatch, avions, voitures...). 


Ce qui ne change pas par rapport à l'ISF : 

  • Personnes Imposables identiques :

    • Résidents français pour leur patrimoine immobilier en France et à l’étranger

    • Non-résidents français pour leur patrimoine en France
       

  • Une imposition commune pour les couples mariés, les partenaires de PACS et les personnes vivant en concubinage notoire
     

  • Le seuil de déclenchement de l'IFI reste à 1 300 000 € avec imposition dès 800 000 € de patrimoine immobilier
     

  • Le Barème de calcul et les taux demeurent inchangés 
     

  • Appréciation de la situation toujours au 1er janvier de l’année d’imposition

S'agissant des obligations déclaratives : 


Dans un souci de simplification et de lisibilité, les formalités déclaratives ont été simplifiées. Ainsi, à compter de 2018, les déclarations d'IFI se feront en même temps que les déclarations de revenus, qu'importe le montant du patrimoine taxable. La déclaration de l'IFI devient donc une annexe de la déclaration des revenus, à souscrire en mai 2018 (avec délai pour les dépôts en EDI/EFI a priori 6 juin 2018). Délai non encore officiel à ce jour.

 

Un champ d'application restreint aux actifs immobiliers

 

Entrent dans le champ d'application de ce nouvel impôt, l'ensemble des biens et droit immobiliers appartenant au redevable. Il s'agit : 

  • D'une part, des immeubles détenus directement par le contribuable, que ces derniers soient loués ou non (dont la résidence principale après application d'un abattement de 30% comme cela était le cas sous l'ISF) ;
     

  • D'autre part, les titres de société pour la fraction de leur valeur représentative d'actifs immobiliers, c'est-à-dire les parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCI) mais également les titres d'autres sociétés dès lors que ces dernières détiennent des actifs immobiliers de manière directe ou indirecte. 

Ainsi, si le champ d'application de l'IFI apparaît restreint, car limité aux seuls actifs immobiliers, il faut bien avoir à l'esprit que la taxation n'est pas limitée aux seuls titres de sociétés à prépondérance immobilière, mais concerne sur le principe l'ensemble des titres de sociétés, qu'importe la forme sociétaire ou le régime fiscal, dès lors que ces sociétés ont à leur bilan, de manière direct ou par société interposée, des immeubles. Nous verrons par la suite que des mesures sont toutefois prévues pour les immeubles affectés à l'exercice d'une activité professionnelle. 

 

Sont également à prendre dans l'assiette de l'IFI, les contrats d'assurance-vie et de capitalisation pour la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier de l'année, représentative de droits immobiliers. 

Les immeubles sont toujours évalués à leur valeur vénale.

 

QUID des biens immobiliers

 

L'objectif de la réforme étant de réorienter l'économie vers des investissements productifs, des mesures sont prévues afin de ne pas taxer les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle. 

 

Pour ce qui est des titres de sociétés, comme nous l'avons vu, ces derniers sont en principe taxables à l'IFI à hauteur de la part représentative de la valeur des immeubles détenus, directement ou indirectement, par la société. Toutefois, dès lors que les immeubles détenus par la société sont affectés soit à l'activité économique de la société, soit à l'activité économique d'une société appartenant au même groupe, alors ils sortent totalement du champ d'application de l'IFI

 

Au final, pour ce qui concerne des biens détenus par les sociétés, tant que les biens immobiliers sont inscrits à l'actif de sociétés ayant une véritable activité économique et affectés par cette dernière à sa propre activité ou à l'activité d'une société du groupe, alors ces derniers sont dans tous les cas exclus du champ de l'IFI, ce qui en réduit le périmètre. 

 

En revanche, restent pleinement dans le champ d'application de l'IFI les immeubles détenus par ces sociétés dès lors qu'ils sont donnés en location à un tiers, et donc non affectés à l'exercice d'une véritable activité économique "productive". Il en est de même des immeubles détenus via des sociétés civiles immobilières. Dès lors que ces sociétés n'exercent aucune activité économique en tant que telle, les immeubles qu'elles détiennent entrent pleinement dans le champ d'application de l'IFI (= la valeur des parts de SCI sera donc à prendre en compte dans le patrimoine immobilier du contribuable, à hauteur de leur valeur représentative des actifs immobiliers, soit le plus souvent 100%). 


La notion de "biens professionnels" exonérés est maintenue (comme sous l'ISF)... Bien entendu, cette notion a une portée limitée du fait de l'exclusion pure et simple du champ de l'IFI de certains biens affectés à l'activité économique (notamment ceux détenus via des sociétés et exposés ci-avant). Toutefois, elle garde tout son sens dès lors que les immeubles ne sont pas détenus par une société, mais directement par le contribuable. En effet, dans un tel cas de figure, les immeubles détenus directement par un contribuable entrent dans le champ d'application de l'IFI... cependant, dès lors que ces derniers sont affectés à l'activité professionnelle du contribuable en tant qu'exploitant individuel, ou à l'activité professionnelle d'une société dans laquelle il exerce à titre principal une fonction de direction, alors ces immeubles sont bien dans le champ d'application de l'IFI, mais restent exonérés au titre des biens professionnels.

 

Des restrictions concernant les dettes et charges déductible

Objectif : convaincre le financeur.

Ce dernier va vouloir vérifier que le projet est viable et peut être pérenne sur le long terme. Il va donc étudier les 2 aspects de votre projet et analyser :

  • La cohérence "Homme-Projet-Marché" c'est-à-dire: projet réfléchi ; accompagnement par une structure ; expériences, diplômes, situation personnelle des fondateurs ; marché existant.

  • La cohérence de la présentation financière du projet permettant de déterminer les Besoins en Fonds de Roulement (BFR) et la Capacité d’AutoFinancement (CAF, capacité à financer l’activité courante et le développement).

Pour cela il faudra :

  • Avoir un dossier irréprochable et soigner la forme : dossier complet, rigoureux et méticuleux.

  • Avoir une cohérence entre le projet et celui qui le porte

  • Connaître le projet

  • Ne pas avoir de zones d’ombres

  • Etre clair et précis : ne pas utiliser des termes trop techniques

  • Croire en la réussite du projet

  • Avoir confiance en soi

  • Justifier chaque point par des arguments détaillés

  • Avoir un prévisionnel bien étudié et réaliste

 

Il existe de nombreux modèles disponibles gratuitement. Mais il faut être vigilent car chaque projet étant unique, il est primordial de personnaliser le business plan. Chaque étape nécessite une étude précise pour faire les bons choix car les conséquences peuvent être importantes pour l’entreprise (sur son activité, son fonctionnement, sa fiscalité, …).

 

L’accompagnement permet de vérifier la cohérence du projet professionnel avec le projet personnel, car il s'agit aussi d'un changement de mode de vie ; de valider le choix juridique, fiscal et social ; de monter un business plan « béton » ; d’informer sur les différents moyens de financement ; … De plus, le fait d’être accompagné par une structure augmente la pérennité des entreprises à 5 ans à 66% contre moins de 50% pour les structures non accompagnées.

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