Cerfrance Nord - Pas de Calais

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Bail commercial: s'informer avant de signer

Au sein de la réglementation française, il existe de nombreux baux destinés à réguler les relations entre les locataires particuliers ou professionnels et leurs propriétaires.

 

 

Les différents type de baux

 

Les baux d’habitation

Résidence principale, location saisonnière et location meublée
Concernant les baux d’habitation, ils ne concernent que les locataires étant des personnes physiques (sauf dans le cas d’un bail à usage mixte professionnel). Ces baux peuvent être relatifs à une résidence principale, une location saisonnière, une location meublée avec un bail de droit commun « habitation principale » ou encore un logement de fonction.

Le bail « Résidence Secondaire »
Ce bail peut uniquement être utilisé dans le cadre d’une résidence secondaire. A noter que ce logement peut être, sans distinction contractuelle, vide ou meublé. Les locations saisonnières ne sont pas concernées par le bail « Résidence Secondaire ».

Les locaux commerciaux

Le bail professionnel
Le bail professionnel est encadré par la loi du 23 décembre 1986. Celui-ci ne concerne que la location des locaux au sein desquels l’activité économique lucrative réalisée ne doit être ni commerciale, ni rurale (par exemple : médecin, orthophoniste, avocats, etc…).

Le bail commercial
Le bail commercial concerne tous les immeubles et tous les locaux au sein desquels un fonds de commerce est exploité. Qu’il s’agisse d’un commerçant, d’un industriel ou d’un artisan, le bail commercial fait foi. Si le bail commercial est de courte durée (inférieur à 24 mois), il s’agit d’un bail dit précaire.

Les autres types de baux

Le bail rural
Le bail rural quant à lui est régit par l’article 411-1 et ne concerne que la location d’un fonds rural ayant pour objectif d’exploiter, par exemple, un terrain et d’en percevoir les fruits.

Le bail de droit commun – hors habitation –
Ce type de bail est complémentaire au bail d’habitation, car il concerne tous les biens autres que ceux de la loi du 6 juillet 1989. Le bail de droit commun concerne notamment la location d’un dépôt, d’un atelier, d’une grange ou encore d’une usine.

Le bail dédié aux places de parking
Dans le cadre d’une location d’une place de parking, il est indispensable de signer un bail spécifique.

 

 

Contenu d'un bail commercial

 

Définition d’un bail

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal, quelle que soit la nationalité du locataire. Ce statut est protecteur pour le locataire, avec un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Si le montant initial du loyer est libre, ce n'est pas le cas pour une révision du loyer, pour un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l'augmentation éventuelle est strictement encadrée.

Les clauses d’un contrat de bail

L'objet
La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale. Sinon, un changement d'affectation de local est nécessaire. Le contrat de bail commercial n'est soumis à aucune forme particulière. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité, en prouvant son existence. Les parties peuvent conclure un bail « tous commerces » permettant d'exercer toute activité. Un état des risques naturels et technologiques doit être joint au contrat de bail. La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.
Attention : Le caractère commercial du bail ne dépend pas de l'usage réel des locaux, ni de l'activité qui y est exercée : si un locataire ayant signé un bail non commercial exerce une activité commerciale dans les lieux loués, le bail ne devient pas commercial et le statut des baux commerciaux ne s'applique pas.

La durée
Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum, sauf s'il s'agit d'une location saisonnière ou d'un bail dérogatoire. Il ne peut pas l'être pour une durée indéterminée. Le locataire peut donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans. Une clause du bail peut toutefois le lui interdire mais seulement pour les baux de plus de 9 ans, les baux des locaux monovalents, ceux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.

Le montant du loyer initial
Le montant initial du loyer n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat. S'il s'agit d'un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d'un droit d'entrée, appelé pas-de-porte, au propriétaire des murs. La nature du pas-de-porte doit bien être précisée dans le contrat de bail. S'il s'agit d'un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1/9es par exemple). Mais si ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l'amortir.

Dépôt de garantie
Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'une somme, librement fixée par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais ce n'est pas une obligation légale. Cette somme doit être remboursée au locataire quand il quitte les lieux et s'il a rempli ses obligations contractuelles. Si le loyer est payable d'avance (terme à échoir), le montant du dépôt de garantie est en général égal à 1 trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s'élève fréquemment à 2 trimestres de loyer. Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant. Pour un loyer payable à terme échu, si le montant du dépôt de garantie dépasse 2 termes de loyer, il doit produire des intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre . Si le loyer est payable d'avance, le dépôt de garantie qui dépasse 1 terme de loyer doit produire des intérêts au profit du locataire.

Etat des lieux
Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :

  • Soit de façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire,

  • Soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié.

L'état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties.
À défaut d'état des lieux, le locataire n'est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

À savoir : Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi lors de la restitution d'un local uniquement si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession.



Le droit au bail : qu’est-ce que c’est ?
Lors d’une création ou d’une reprise d’entreprise, l’entrepreneur devra dans certains cas acheter un droit au bail pour pouvoir s’installer dans des locaux qui font déjà l’objet d’un bail commercial.

Le droit au bail fait généralement partie intégrante du fonds de commerce. Il représente le montant que l’acheteur verse ou doit au locataire précédent, afin de bénéficier des dispositions et droits garantis par les baux commerciaux (droit à renouvellement, indemnité d’éviction…). Il peut également représenter la sous-évaluation des loyers par rapport au prix de marché. Le vendeur va donc monnayer le fait que le loyer qu’il a négocié antérieurement un loyer sous-évalué par rapport au prix de marché.

 

L’achat du droit au bail va permettre à l’acquéreur de reprendre le bail conclu entre le précédant occupant et le propriétaire, dans des conditions similaires et pour la durée restant à courir. Une précision s’impose : lorsque la somme est versée par le locataire au profit du propriétaire lors de l’entrée en jouissance, on parle de « pas-de-porte » ou encore  de « droit d’entrée ».
 

 

 

Les obligations principales du bailleur et du locataire

 

Les principales obligations du bailleur
Le bailleur doit respecter les principales obligations suivantes :

  • Informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres subis et les risques de pollution des sols (pour les locations de certains terrains) ;

  • Mettre à disposition les biens loués au locataire ;

  • Maintenir les biens en état de servir ;

  • Garantir la jouissance paisible et la sécurité des biens loués ;


Les principales obligations du locataire
En contrepartie, le locataire devra respecter les obligations suivantes :

  • Payer le loyer dans les délais au bailleur ;

  • Utiliser raisonnablement les biens loués en respectant la destination précisée dans le bail commercial.

 

 

 

Les points de vigilance avant de signer un bail commercial

Avant de signer votre bail commercial, il est important d'en comprendre la teneur et l'impact financier.

 

Les clauses relatives au loyer et dépôt de garantie

La fixation du loyer initial
Lors de la conclusion du bail commercial, les parties fixent librement le montant du loyer. Aucune méthode n'est imposée pour cette détermination. En pratique, les parties se référeront au prix du marché, c'est-à-dire que le montant sera calculé en fonction de la valeur locative des locaux. Il est recommandé au futur locataire de faire des comparaisons avec des locaux similaires dans le même quartier avant de signer. Il devra également faire un business plan pour vérifier l'adéquation du loyer avec l'activité envisagée. Par exemple, pour un restaurant, il est recommandé que le loyer ne dépasse pas 10% du chiffre d'affaires escompté.

Le paiement du loyer
Le bail commercial doit préciser la périodicité du paiement du loyer (mensuel ou trimestriel) et le fait de savoir s'il est payable à terme échu ou à échoir.

La révision du loyer
Il doit être indiqué dans le bail commercial si le loyer est révisé légalement tous les 3 ans ou selon une clause d'échelle mobile ou clause d'indexation. L'indice retenu (ILC ou ICC) doit également être mentionné dans le bail.

Le dépôt de garantie
Si les sommes versées d'avance dépassent plus de 2 termes de loyer, le surplus porte intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre. 

 

 

Les clauses relatives à la répartition des charges et des travaux

La répartition des charges
Concernant les baux en cours, si aucune clause fixant la répartition des charges n’a été prévue dans le bail, c’est le droit commun qui s’applique. Néanmoins, la plupart du temps, le bail commercial prévoit explicitement de quelle manière les charges sont réparties entre le locataire et le propriétaire. Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite "loi Pinel", la liste des charges qui ne peuvent être imputées au locataire doit être précisée

La répartition des travaux
Traditionnellement il existe une distinction entre :

  • Les travaux d’entretien de l’article 605 du Code civil qui sont à la charge du locataire ;

  • Les travaux concernant le clos et le couvert de l’article 606 du même code qui sont à la charge du bailleur.

Cependant, avant la loi Pinel (et donc pour les baux commerciaux en cours), il était possible de déroger à cette répartition.
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 (loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite "loi Pinel"), ne peuvent plus être mis à la charge du locataire ;

  • Les gros travaux de l'article 606 du Code civil ;

  • Ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.


S'agissant des travaux pour mise en conformité avec la réglementation pour l'accessibilité aux personnes handicapées notamment, si ceux-ci relèvent des grosses réparations, ils ne peuvent donc plus être mis à la charge du locataire par le biais d'une clause dans le bail.

La clause de souffrance
L’article 1724 du Code civil prévoit que si les réparations à la charge du bailleur durent plus de quarante jours, « le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont [le locataire] aura été privé ». En pratique les baux commerciaux dérogent souvent à cette disposition en prévoyant une clause qui précise que le preneur doit « souffrir » les travaux sans pouvoir prétendre à aucune indemnisation ou diminution de loyer.

 

 

Les clauses relatives à la cession du bail

Le bail commercial contient des clauses qui peuvent directement avoir des conséquences sur la transmission dudit bail, sont visées ici :

  • La clause interdisant la cession du bail en dehors de la vente du fonds de commerce ;

  • La clause d’agrément de la personne du repreneur qui soumet la cession du bail à l’agrément préalable de l’acquéreur par le bailleur (pour autant le refus du bailleur doit être motivé) ;

  • La clause imposant au cédant de respecter un formalisme particulier lors de la cession du bail (par exemple : l’obligation de proposer la cession du bail au bailleur avant de céder à une tierce personne, obligation de rédiger un acte notarié pour la cession, etc.) ;

  • La clause de garantie solidaire qui a pour objet d’obliger le cédant d’un bail commercial à garantir le bailleur en cas de défaillance du repreneur dans le règlement du loyer ou des charges.


Depuis le 20 juin 2014, la loi Pinel a, quelque peu, limiter cette clause de garantie solidaire dans le temps, mais n'a pas exclu la possibilité de l'étendre à tous les repreneurs successifs.

Lors de la prise de bail, le locataire doit veiller à la rédaction de cette clause et à la négocier pour la réduire si elle a une portée trop large. Faites analyser votre clause de garantie solidaire par un juriste spécialisé, dans le cadre d'une prestation de sécurisation juridique de votre bail commercial.

 

 

Les autres clauses auxquelles prêter attention

La désignation des lieux
La désignation des lieux peut être une source de litige si la description du local est sommaire. Il convient donc de préciser dans le contrat de bail, les surfaces, pièces et annexes concédées au locataire.

La durée du bail
La durée du contrat de bail ne peut être inférieure à neuf ans. Il convient de rappeler que les parties peuvent choisir de signer un bail dérogatoire de 3 ans maximum ou une convention d’occupation précaire.

Les activités exercées dans les lieux loués
Le locataire ne peut exercer dans les lieux loués que l’activité ou les activités qui sont mentionnées au bail. Il est donc conseillé au locataire de veiller à ce que soit précisé l’ensemble des activités qu’il envisage d’exercer. Toutefois, le locataire a la possibilité de demander, en cours de bail, un changement d’activité, également appelé déspécialisation.

La clause d’exclusivité ou de non concurrence
Si le propriétaire possède plusieurs locaux commerciaux dans un même quartier, il peut très bien les louer pour des activités similaires à celles exercées par le locataire.

La clause de l’exploitation personnelle
Cette clause qui oblige le locataire à exploiter personnellement le fonds l’empêche de donner celui-ci en location gérance sans l’accord préalable du propriétaire. De plus, cet accord est souvent subordonné au versement d’une indemnité.

Les clauses de déplafonnement du loyer au moment du renouvellement du bail
Il s'agit d'une clause qui prévoit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative. Si la valeur locative du local augmente, le loyer pourra être, suivant l'avis d'un expert nommé par un tribunal, multiplié par deux, par trois ou plus. Cette clause est généralement complété par la renonciation au lissage de 10% prévu par la Loi Pinel.  

 

Avant de vous engager, faites réaliser un audit des clauses de votre bail commercial par un juriste spécialisé afin d'avoir toutes les cartes en mains pour négocier.

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