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La SCI ou Société Civile Immobilière comme son nom l’indique est une société composée de deux ou de plusieurs personnes qui décident d’acquérir et de gérer ensemble dans un cadre légal un bien ou un patrimoine immobilier.




En France, cette solution est particulièrement prisée par les familles, notamment celles qui sont confrontées à ce que l’on appelle : l’indivision. En principe, une SCI n’a pas un but commercial, à l’exception des SCI construction vente.


Les formes et les avantages

Les différentes formes de SCI Il existe en effet plusieurs types de SCI qui ont chacun leurs spécificités Parmi les formes les plus courantes de SCI 1. La SCI familiale Idéale pour gérer un bien en famille, cette forme est souvent utilisée dans les cas de succession. Les associés d’une SCI familiale appartiennent nécessairement à la même famille, jusqu’au 4e rang. 2. La SCI de gestion ou de location C’est la SCI classique. La société achète un bien, elle en devient propriétaire, l’immeuble n’est donc pas une propriété d’aucun des associés. Si l’un d’eux venait à quitter la SCI ou à décéder, le bien appartient toujours à la SCI. 3. La SCI d’attribution Cette forme de SCI commence à trouver ses adeptes. Elle est particulière dans le fait que chaque associé jouit du bien immobilier proportionnellement à ses parts sociales dans le capital. 4. La SCI construction vente C’est la seule forme de SCI où l’on peut acquérir un terrain, y construire un immeuble et le revendre immédiatement afin d’en tirer profit. Il n’y a pas de capital minimum, mais il est recommandé d’opter pour un capital variable. Il y a également possibilité de modifier le statut (arrivée d’un nouvel associé par exemple) sans obligation de remplir des formalités de modification et en conservant l’anonymat de ce dernier.

Les avantages d’une SCI C’est une solution pour éviter les conflits dus à l’indivision (décès, divorce, séparation, etc.). En effet, il est spécialement stipulé dans les statuts de la SCI, la part sociale attribuée à chaque héritier ainsi que le droit de vote de chacun. Le partage se résume donc à un partage de parts sociales. Facilité de gestion. En cas de décision de mise en location ou de vente d’un immeuble par exemple, si en principe il est requis d’avoir l’accord unanime de tous les héritiers ou au moins du 2/3, dans le cas d’une SCI, chaque décision est adoptée s’il y a majorité des votes. La SCI est un bon moyen d’alléger les frais de transmission du patrimoine immobilier aux héritiers puisque le barème de taxation des donations et le barème de taxation de succession sont les mêmes. Par ailleurs, les parents peuvent garder le contrôle sur le patrimoine en prévoyant certaines clauses dans les statuts. La possibilité d’occuper le bien. Dans le cadre d’une SCI familiale, et en cas de location d’un immeuble, les associés peuvent le récupérer afin de s’y loger. L'achat croisé : la SCI permet un montage particulier, l'achat croisé, qui protège les personnes non mariées. Le principe : on décompose la propriété d'un bien en nue-propriété et usufruit et chaque associé échange sa nue-propriété ou son usufruit contre celle de l'autre. En cas de décès d'un associé, il ne peut être expulsé par les héritiers. Les avantages pour l'immobilier d'entreprise : un entrepreneur peut créer une SCI pour acheter un local et le louer à sa société commerciale. Il peut ainsi envisager de : transmettre plus facilement à ses héritiers ; mettre à l'abri ses locaux, en cas de redressement ou liquidation judiciaire de la société commerciale (sauf si la SCI s'est portée garante) ; diminuer son actif social et donc son prix, ce qui peut lui permettre de trouver plus facilement des repreneurs. Fiscalement : possibilité d'opter pour l'IS mais à étudier en fonction des attentes, des envies, ... comme par exemple l'IR est plus avantageux dans la mesure ou la cession d'immeuble est totalement exonérée des plus-valus immobilières après 22 ans de possession.


La Création

Les associés de la SCI Les associés sont au moins deux, majeurs ou mineurs émancipés, personnes physiques (des particuliers) ou morales (des sociétés). Ils désignent et révoquent le gérant, participent aux assemblées, et, en contrepartie de leurs apports en nature ou en argent, reçoivent des parts sociales. Au prorata de ces dernières, ils participent aux bénéfices de la société en recevant des dividendes. La répartition des dividendes est prévue par les statuts. Attention : les associés sont indéfiniment responsables envers les créanciers des éventuelles dettes de la SCI et devront les rembourser sur leur propres deniers.

Les statuts S'agissant d'une société, elle doit avoir des statuts. Dans ces statuts, on énoncera :

  • l'état civil des associés ;

  • la durée (99 ans maximum) de la SCI ;

  • le nom de la SCI (évitez « SCI Dupont » si vous vous appelez ainsi, afin d'éviter les confusions et faites preuve d'imagination, puisque c'est permis !) ;

  • l'adresse du siège social (habituellement, le domicile du gérant) ;

  • l'objet social de la société. A titre d'exemple, voici ce que l'on indique généralement : "La propriété de tous droits et biens immobiliers acquis ou reçus en apport par la société, la gestion et l'exploitation de ces droits ou biens, sous forme de location ou autre, leur mise à disposition gratuite ou non au profit d'un associé ou de sa famille, et plus généralement toutes opérations mobilières, immobilières et financières, à caractère strictement civil, se rattachant à l'objet social".

Il faut également définir les conditions de retrait d’un associé (vente ou de donation des parts sociales) ; le devenir des parts de l’associé décédé. Les conditions pour accepter ou empêcher l’entrée d’un nouvel associé ;… Ces derniers points sont très importants pour la continuité et la pérennité de la SCI. Les statuts délimitent les pouvoirs du gérant et les majorités nécessaires (1/2, 2/3, ¾) pour prendre certains décisions, notamment celle d’acquisition ou de vente d’immeubles. Les statuts seront enregistrés à la recette des impôts dans le délai d'un mois à compter de la date de l'acte et publiés dans un journal d'annonces légales (voir les autres formalités dans le guide les Sociétés civiles immobilières). Prévoyez un coût minimal de 1.500 euros.


Le capital Le capital de la société est constitué des apports des associés, puis il est divisé en parts sociales, toutes d'égales valeurs, réparties ensuite entre les associés, au prorata de leurs apports. La loi n'impose pas de capital social minimum.


Les apports Les apports en numéraire (somme d'argent) ou en nature (immeuble, nue-propriété, usufruit) sont apportés par les associés. Au prorata de leurs apports, les associés perçoivent des dividendes sur les bénéfices de la SCI (si elle en fait !)

Les apports en numéraire On prévoit habituellement qu'il n'est pas obligatoire de verser les fonds sur un compte bancaire avant la signature des statuts mais que les associés s'engagent à les verser « dès la première demande du gérant ». A défaut de versement, les sommes non payées porteront intérêt au taux légal.

Les apports en nature L'apport en nature équivaut pour l'associé qui fait cet apport à la vente de son bien immobilier.

Toutefois, c'est une vente un peu particulière et il faut se souvenir que :

  • le prix est payé en parts de la SCI au lieu d'être payé en espèces ;

  • il n'y a pas de droits d'enregistrement ;

  • il y a établissement d'un acte notarié publié à la Conservation des hypothèques ;

  • le bien est réellement acquis par la SCI et à ce titre, il faut faire tous les diagnostics techniques prévus (loi Carrez, amiante, plomb, etc) ;

  • le notaire fera une déclaration d'intention d'alièner (DIA) et, si le bien est loué, le locataire verra son bail se poursuivre normalement ;

  • si les parts de SCI remises en contrepartie du bien représentent une valeur supérieure au prix de revient du bien, le vendeur pourra être imposé au titre des plus-values.

Un conseil : il ne faut pas surévaluer ni sous-évaluer les biens que vous apportez à la SCI. Cela pourrait être contesté par les autres associés ou qualifié par l'administration fiscale de donation déguisée, ou encore donner lieu à une plus-value.


Les formalités Enregistrement : les statuts doivent être enregistrés dans le mois qui suit leur signature à la recette fiscale des impôts du siège social de la SCI ou du domicile de l'un des associés. Il faut quatre exemplaires, mais, sauf exceptions, l'enregistrement est gratuit. Annonce légale : un avis de constitution doit être publié dans un journal d'annonces légales du lieu où se situe le siège social, Immatriculation. Il faut l'enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social.


Comment ça fonctionne ?


Vie juridique et comptable Les associés doivent être réunis une fois par an lors de l’assemblée générale. Le gérant rend compte de l’activité financière et économique de la société en remettant un rapport de gestion. A l’issue de cette réunion, un quitus pour la gestion doit être donné au gérant. Tout cela est retranscrit dans un procès verbal d’assemblée. Les obligations comptables des sociétés civiles immobilières (SCI) sont fonction de plusieurs critères, notamment : de leur régime fiscal, des dispositions statutaires, de leur activité ou de leurs associés. Elles peuvent établir une comptabilité simplifiée (comptabilité de trésorerie) ou selon le cas, relever d’une comptabilité en partie double en respectant un plan comptable approprié. En effet, un formalisme minimal doit être respecté puisque le gérant d’une SCI doit rendre des comptes aux associés. Fiscalité Une SCI n’est pas nécessairement fiscalisée, notamment en présence de SCI avec un immeuble d’habitation, dans lequel les associés s’en réserve la jouissance (pas de revenus imposables, ni de charges déductibles). Par défaut (mécanisme de la transparence fiscale), la SCI est fiscalisée à l’impôt sur les revenus des personnes physiques au même titre et dans les mêmes dispositions fiscales que celle des revenus fonciers. Les associés peuvent opter pour un passage à l’impôt sur les sociétés (IS). Mais cette option est irrévocable. Attention, si la SCI loue des biens qui sont meublés au sens du CGI, elle est de Facto à l’IS. Il faut donc bien étudier au cas par cas quelle option privilégier. TVA En matière de TVA, une SCI peut être soumise sous certaines conditions à la TVA, qu’elle soit à l’IR ou à l’IS. Cela est fonction de la nature des immeubles donnés en location et de la qualité des locataires. Pour déterminer si une SCI est assujettie à la TVA ou non, il convient de s’intéresser aux deux points suivants : les biens mis en location sont-ils meublés, aménagés ou nus ? ; S’agit-il de biens à usage professionnel, à usage d’habitation ou à usage agricole ? Lorsque la SCI est assujettie à la TVA, le taux de TVA applicable aux loyers de bâtiments professionnels est alors de 20%. Pour les locations meublés avec prestations parahôtelières : taux de 10 %. Droits des associés Les associés sont titulaires de droits qui sont représentés par l’attribution de parts sociales. Il y a donc des droits pécuniaires (droits aux bénéfices, au boni de liquidation, rémunération) et des droits de participation à la vie de la société (accès aux assemblées, contrôle de gestion, droit d’information). Les associés d’une société civile sont personnellement et indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital.


Cession et dissolution

La transmission des parts Cession à un associé ou à un tiers. La donation ou la cession de parts s'effectue entre associés ou auprès de tiers, avec l'accord majoritaire ou unanime des autres associés (les règles de majorité figurent dans les statuts). Comme un nouvel associé ne peut être toléré sans l'accord des autres, il faut demander leur agrément. Si celui-ci est refusé, les autres associés peuvent racheter les parts dans les six mois. C'est soit un acquéreur nouveau, proposé à l'unanimité, qui les rachète, soit la SCI qui va annuler les parts et refaire une répartition du capital. Les associés peuvent aussi décider de la dissolution anticipée de la SCI, ce qui est rare car coûteux. Le cédant peut alors s'y opposer en décidant de ne plus céder ses parts. La cession des parts est consignée par écrit sous seing privé ou acte notarié. Elle est enregistrée (imprimé 2759) dans le délai d'un mois à la recette des impôts du domicile de l'un des associés et donne lieu à un droit d'enregistrement de 5 % du prix de la cession. S'il y a plus-value, celle-ci est à acquitter lors de l'enregistrement. Le décès d'un associé. La société n'est pas dissoute, elle perdure avec les héritiers, mais si ceux-ci ne sont pas agréés comme associés, ils recevront la somme correspondant à la valeur des parts évaluée au jour du décès. Cette valeur est établie à l'amiable ou par un expert (comptable, financier désigné par les parties) ou, en cas de litige, par le président du tribunal de grande instance.


La dissolution de la SCI La SCI sera dissoute :

  • à l'expiration de sa durée (99 ans, maximum) sauf prorogation votée par les associés à la majorité requise dans les statuts ;

  • si son objet s'est réalisé (par exemple : construction d'un immeuble achevée) ;

  • si les associés le décident en respectant les règles de majorité prévues au statut ;

  • si elle fait faillite ;

  • si le tribunal prononce sa dissolution.

Dans tous les cas, l'assemblée devra nommer un liquidateur (souvent le gérant) et accomplir des formalités : publication dans un journal d'annonces légales, compte définitif de liquidation déposé au greffe, partage de l'actif social. Les associés paieront des droits et taxes (droits d'enregistrement, impôt sur la plus-value) dus sur le partage.


Le recours à une SCI (société civile immobilière) est avantageux aussi bien pour la création que pour la gestion d'un patrimoine immobilier. Cependant les modalités sont variées et le succès d'une SCI nécessite une bonne organisation.



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